รู้กฎหมายก่อนสร้างบ้าน

รู้กฎหมายก่อนสร้างบ้าน

ใช่ว่ามีแบบบ้าน มีที่ดิน รวมถึงมีทีมงานก่อสร้างบ้านแล้ว เราจะสามารถลงมือสร้างบ้านตามต้องการได้ทันที เพราะสิ่งปลูกสร้างที่จะเกิดขึ้นใหม่บนผืนดินก็ต้องแจ้งหรือดำเนินการไปตามระเบียบกฎหมายที่เกี่ยวข้องด้วย ไม่ว่าจะเป็นพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร, ระเบียบกรุงเทพมหานคร, เทศบัญญัติต่างๆ รวมถึงพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน

แนวคิดหลักของกฎหมายการก่อสร้างบ้านพักอาศัยก็เพื่อแสดงถึงอาณาเขตที่เป็นสัดส่วนของบุคคลเป็นเอกสิทธิ์ที่พึงมีพึงได้ และจะต้องไม่ล่วงล้ำกรรมสิทธิ์ของผู้อื่น เช่น ที่ดินส่วนบุคคล (พื้นที่ข้างเคียง) หรือ ไปซ้อนทับกับที่สาธารณะของแผ่นดิน โดยตัวกฎหมายมีสาระสำคัญก็เพื่อควบคุมเรื่องความมั่นคงแข็งแรง, ควบคุมความปลอดภัยต่อผู้ใช้อาคาร, ควบคุมความเป็นระเบียบเรียบร้อยต่อสังคมและชุมชน สุดท้ายคือควบคุมการสร้างมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อม

และในบรรดากฎหมายการก่อสร้างที่มีรายละเอียดอยู่มากมายนั้น เรารวบรวมปัญหาหลักๆ ที่หลายคนสงสัยมาเป็นข้อมูลเบื้องต้นก่อนสร้างบ้านไว้ให้พิจารณา ดังนี้

1. การขออนุญาตก่อสร้างเป็นเรื่องจำเป็น โดยต้องส่งแบบเพื่อยื่นขออนุญาตเจ้าพนักงานท้องถิ่น และต้องได้คำสั่งอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนจึงจะปลูกสร้างบ้านได้ มิฉะนั้นหากมีการตรวจพบภายหลังอาจมีเอกสารให้ระงับงานก่อสร้างไว้ก่อน จนกว่าจะได้รับใบอนุญาต และหากสิ่งก่อสร้างที่ได้ทำไว้นั้นขัดต่อข้อกฎหมายอาจต้องรื้อถอนและทำใหม่ให้ถูกต้องตามกฎหมายควบคุม ซึ่งรายละเอียดการดำเนินงานขั้นตอนต่างๆ บริษัทรับสร้างบ้านส่วนใหญ่จะเป็นผู้ดำเนินการให้อยู่แล้ว

2. พื้นที่รอบบ้าน ซึ่งกำหนดไว้ว่าบ้านที่มีพื้นที่น้อยกว่า 300 ตารางเมตร ในด้านที่ไม่มีช่องเปิด ต้องมีระยะถอยร่นจากตัวอาคารถึงแนวเขตที่ดินอย่างน้อยต้อง 0.50 เมตร (แล้วยังต้องให้เพื่อนบ้านเห็นชอบและเซ็นรับรองในเอกสารว่ายินยอมด้วย) แต่สำหรับบ้านที่มีพื้นที่มากกว่า 300 ตารางเมตร ด้านที่เป็นผนังทึบต้องเว้นรอบบ้าน 1 เมตร เพราะอย่าลืมว่าเวลาช่างก่อสร้างบ้านอย่างน้อยก็ต้องมีการตั้งนั่งร้าน หรือต้องมีระยะให้ช่างเข้าไปทำงานฉาบ งานทาสีผนังข้างๆ บ้านด้วย พื้นที่ห่างรอบๆ บ้านจึงเป็นเรื่องสำคัญ

3. บ้านที่อยู่ใกล้คลองหรือทางน้ำธรรมชาติต้องมีระยะถอยห่างโดยขึ้นอยู่กับว่าถ้าแหล่งน้ำนั้นกว้างน้อยกว่า 10 เมตร บ้านต้องถอยห่างจากเขตที่ดินอย่างน้อย 3 เมตร ส่วนแหล่งน้ำที่กว้างกว่า 10 เมตร บ้านต้องถอยห่างอย่างน้อย 6 เมตร ถ้าเป็นแหล่งน้ำใหญ่ เช่น บึง ทะเลสาบ หรือทะเล ต้องถอยห่างอย่างน้อย 12 เมตร

4. ต้นไม้ข้างบ้านยื่นกิ่งก้านข้ามรั้วมายังเขตพื้นที่บ้านเรา ตัดทิ้งเลยได้ไหม ในบ้านเราแม้ไม่มีกฎหมายห้าม แต่เพื่อความสมานฉันท์ระหว่างเพื่อนบ้านก็ควรบอกให้เจ้าของต้นไม้ทราบถึงปัญหาดังกล่าวก่อน ถ้าเจ้าของต้นไม้ไม่ดำเนินการ เราก็สามารถตัดส่วนที่ยื่นเกินมาได้

5. บ้านสูงไม่เกิน 8 เมตร และสร้างบนที่ดินติดถนนกว้างไม่ถึง 6 เมตร จะต้องถอยตัวอาคารบ้านพักห่างจากกึ่งกลางถนนไม่น้อยกว่า 3 เมตร แต่ถ้าบ้านสูงเกินกว่า 8 เมตร และสร้างบนที่ดินติดถนนกว้างไม่ถึง 10 เมตร จะต้องถอยตัวบ้านพักห่างจากกึ่งกลางถนนไม่น้อยกว่า 6 เมตร สำหรับบ้านที่สูงเกินกว่า 8 เมตร และสร้างบนที่ดินติดถนนกว้างขนาด 10-20 เมตร จะต้องสร้างอาคารถอยห่างจากที่ดิน จากเขตที่ดินเป็นระยะ 1 ใน 10 เท่าของความกว้างถนน ส่วนบ้านที่สูงเกินกว่า 8 เมตร และสร้างบนที่ดินติดถนนกว้าง 20 เมตรขึ้นไป จะต้องสร้างอาคารถอยห่างจากเขตที่ดินเป็นระยะอย่างน้อย 2 เมตร

6. ห้ามสร้างบ้านให้มีส่วนหนึ่งส่วนใดยื่นรุกล้ำเข้าไปในเขตที่ดินของผู้อื่น

7. หากผนังข้างบ้านเป็นช่องเปิดต่างๆ เช่น ประตู หน้าต่าง แนวระเบียง จะต้องถอยร่นจากขอบที่ดินเป็นระยะ 2 เมตร (สำหรับชั้น 1 และ ชั้น 2) และถอยเป็นระยะ 3 เมตร สำหรับชั้น 3

8. กรณีที่บ้านสูงเกิน 15 เมตร จะต้องให้ผนังทึบถอยห่างจากขอบที่ดินอย่างน้อย 50 เซนติเมตร (หากพื้นที่ใช้สอยรวมแล้วกว้างกว่า 300 ตารางเมตร ห้ามสร้างชิดขอบที่ดินเด็ดขาด)

9. การปลูกสร้างบ้านพักอาศัยบนที่ดินนั้นตามกฎหมายกำหนดให้เปิดเป็นที่ว่างไว้ไม่น้อยกว่า 30 เปอร์เซ็นต์ โดย 70 เปอร์เซ็นต์ เพื่อการก่อสร้างบ้านพักอาศัย (ที่ว่าง หมายถึง พื้นที่อันปราศจากสิ่งปกคลุม ซึ่งอาจจัดเป็น บ่อน้ำ สระว่ายน้ำ บ่อพักน้ำเสีย ที่พักขยะมูลฝอย เป็นต้น)

10. กรณีต้องการสร้างบ้านแฝด จะต้องมีที่ว่างด้านหน้า และด้านหลังระหว่างรั้วหรือแนวรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับผนังอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร และ 2 เมตร ตามลำดับ และมีที่ว่างด้านข้างกว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตร

11. การสร้างรั้วบ้านใหม่สูงได้กี่เมตร ไม่ว่าจะเป็นรั้วบ้านด้านที่ติดกับถนนทางเข้า หรือด้านที่ติดกับเพื่อนบ้าน เราสามารถสร้างรั้วได้ใหม่ชิดกับรั้วเดิมโดยไม่ต้องขออนุญาตข้างบ้านก่อน แต่ต้องมีความสูงไม่เกิน 3 เมตร วัดจากขอบถนนสาธารณะ สำหรับรั้วด้านหน้าบ้านติดเขตทางสาธารณะ ต้องขออนุญาตกับหน่วยงานราชการก่อนการก่อสร้าง

12. บันไดภายในบ้านต้องมีความกว้างสุทธิไม่น้อยกว่า 80 ซม. โดยวัดระยะที่โล่งจริงๆ ไม่รวมราวบันได หรือสิ่งที่ยื่นออกมาขวางทางเดิน ทางที่ดีควรทำบันไดให้กว้างสักหน่อย โดยไม่ต่ำกว่า 1.20 เมตร เพื่อความสะดวกในการเดินขึ้นลง นอกจากนี้ ขนาดของลูกตั้งก็ห้ามสูงเกิน 20 เซนติเมตร ลูกนอนต้องกว้างไม่ต่ำกว่า 22 เซนติเมตร บันไดที่สูงเกิน 3 เมตร ต้องมีชานพักทุกช่วง 3 เมตร หรือน้อยกว่านั้น และชานพักบันได้ต้องมีความกว้างและยาวไม่น้อยกว่าของความกว้างของบันได ระยะดิ่งจากขั้นบันไดหรือชานพักถึงส่วนต่ำสุดของอาคารที่อยู่เหนือขึ้นไปต้องสูงไม่น้อยกว่า 1.90 เมตร

13. ห้องนอนต้องมีพื้นที่อย่างน้อย 8 ตารางเมตร และส่วนที่แคบที่สุดต้องกว้างอย่างน้อย 2.50 เมตร นั่นหมายถึงห้องที่เล็กที่สุดต้องมีขนาดไม่น้อยกว่า 3.20 x 2.50 เมตร

     14. สำหรับผู้ที่ซื้อที่ดินเปล่าเพื่อจะทำการปลูกสร้างบ้านเองนั้น อาจพบปัญหาที่ดินต่ำกว่าระดับถนน หรือบ้านข้างเคียง หรือพบปัญหาไม่มีที่ระบายน้ำ เจ้าของที่ดินสามารถดำเนินการถมที่ดินเพื่อป้องกันน้ำขังหรือขุดดินทำทางน้ำในบ้านของตนเองได้ แต่ทั้งนี้ต้องกระทำภายใต้กฎหมายคือ พระราชบัญญัติการขุดดิน และการถมดิน พ.ศ.2543 คือต้องขุดดินโดยมีความลึกจากระดับพื้นดินเกิน 3 เมตร หรือมีพื้นที่ปากบ่อดินเกิน 10,000 ตารางเมตร หรือมีความลึกหรือพื้นที่ตามที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นประกาศกำหนดให้แจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามแบบที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นกำหนด
     การขุดดินโดยมีความลึกจากระดับพื้นดินไม่เกิน 3 เมตร เมื่อจะขุดใกล้แนวที่ดินของผู้อื่นในระยะน้อยกว่า 2 เท่าของความลึกของที่ดินที่จะขุดดิน ต้องจัดการป้องกันการพังทลายของดินตามวิสัยที่ควรกระทำ
    และหากผู้ใดประสงค์จะทำการถมดินโดยมีความสูงของเนินดินเกินกว่าระดับที่ดินต่างเจ้าของที่อยู่ข้างเคียง ต้องมีพื้นที่ของเนินดินไม่เกิน 2,000 เมตร หรือตามที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นประกาศกำหนดจัด และต้องมีการระบายน้ำเพียงพอที่จะไม่ก่อให้เกิดความเดือดร้อนแก่เจ้าของที่ดินที่อยู่ข้างเคียงหรือบุคคลอื่น

CREDIT BY หนังสือรวมแบบบ้านสวยของบริษัทรับสร้างบ้านชั้นนำ HOME DESIGN Vol.10 สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน
คัดลอกและดัดแปลงบทความเพิ่มเติม โดย บริษัท ท็อป เอสที บิวเดอร์ จำกัด